BGH: Maklerprovision entfällt bei unzulässigen Vereinbarungen

BGH stärkt Käuferrechte: Provisionsvereinbarungen die zur Folge haben, dass Käufer und Verkäufer sich die Maklerprovision nicht zur Hälfte teilen, sind nichtig. Bereits gezahlte Provisionen können Betroffene in entsprechenden Fällen zurückverlangen.

Die aktuellen Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) haben weitreichende Auswirkungen auf die Praxis der Immobilienvermittlung. Der Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision wird weiter gestärkt: Wenn ein Makler für beide Parteien - also für Käufer und Verkäufer - tätig wird, muss die Maklerprovision exakt zu 50 % aufgeteilt werden. Diese Regelung ist vertraglich festzuhalten. Fehlt eine entsprechende Klausel im Maklervertrag oder wird die gesetzlich vorgeschriebene Aufteilung nicht eingehalten, führt dies zur Nichtigkeit des Vertrags.

Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz: Bereits gezahlte Provisionen müssen zurückgezahlt werden

Ist ein Maklervertrag aufgrund eines Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz nichtig, entfällt die Maklerprovision vollständig. Bereits geleistete Zahlungen - unabhängig davon, ob sie ordnungsgemäß aufgeteilt wurden oder nicht - müssen an den Käufer zurückerstattet werden. Dies bekräftigte der Bundesgerichtshof jetzt erneut in mehreren Urteilen (Aktenzeichen I ZR 32/24, I ZR 138/24 und I ZR 185/22).

Makler sind zur Offenlegung des Vertrags verpflichtet

Ein weiterer wichtiger Punkt der Rechtsprechung ist die Transparenzpflicht: Käufer müssen die Möglichkeit haben, den Maklervertrag zwischen dem Makler und dem Verkäufer einzusehen. Damit sollen unzulässige Vereinbarungen zum Nachteil der Käufer verhindert werden. Jegliche Vertragsklauseln, die eine ungleiche Aufteilung der Provision zur Folge haben, sind nichtig. Verstößt eine Vereinbarung gegen den Halbteilungsgrundsatz, wird nicht nur die entsprechende Klausel, sondern der gesamte Maklervertrag für unwirksam erklärt.

Trotz dieser klaren Regelung gibt es immer wieder Versuche, die gesetzlichen Vorgaben zu umgehen. Zwei aktuelle Fälle zeigen, dass der BGH auch hier konsequent zugunsten der Käufer entscheidet:

Fall 1: Käufer soll die gesamte Maklerprovision allein tragen

In einem Fall wurde der Verkaufspreis so kalkuliert, dass er die volle Maklerprovision bereits enthielt. Der Käufer sollte diese direkt an den Makler zahlen, während der Kaufpreis nachträglich um den Provisionsbetrag reduziert wurde. Der BGH urteilte, dass dieses Vorgehen nicht rechtens sei, da es eine Umgehung des Halbteilungsgrundsatzes darstellt. Die Maklerprovision in Höhe von 25.000 Euro musste daher an den Käufer zurückerstattet werden.

Fall 2: Maklervertrag mit einer dritten Person anstatt dem Verkäufer selbst

Ein weiterer Fall betraf eine Konstellation, in der der Maklervertrag nicht direkt mit dem Verkäufer, sondern mit dessen Ehefrau abgeschlossen wurde. Die darin getroffenen Provisionsvereinbarungen wichen von den Bedingungen im Vertrag mit dem Käufer ab. Der BGH stellte klar, dass eine solche Vertragsgestaltung die gesetzlichen Vorschriften nicht außer Kraft setzt. Die Klage des Maklers auf Zahlung der Provision blieb erfolglos, und der Maklervertrag wurde für ungültig erklärt.

Die aktuellen BGH-Urteile stärken die Rechte von Immobilienkäufern und sorgen für mehr Transparenz bei der Provisionsverteilung. Immobilienkäufer sollten genau prüfen, ob die gesetzlich vorgeschriebene Aufteilung der Maklerprovision eingehalten wird.