Wie wird ein Grundstück steuerlich bewertet?

Die steuerliche Bewertung eines Grundstücks erfolgt nach dem sogenannten Grundstückswertverfahren, das auf dem Verkehrswert basiert und für steuerliche Zwecke spezielle Bewertungsrichtlinien (z.B. Bewertungsgesetz, ImmoWertV) anwendet. Die Werte werden für Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Erbschaft- sowie Schenkungsteuer herangezogen. Maßgeblich sind Lage, Nutzung, Bodenrichtwert sowie baulicher Zustand.

Für steuerliche Zwecke wird ein Grundstück nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt. Abhängig von der Grundstücksart kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz: Das Vergleichswertverfahren gilt in der Regel für unbebaute Grundstücke; das Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien. Beispiel: Ein vermietetes Wohnhaus in einer deutschen Großstadt wird nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Die Bewertung berücksichtigt Mieterträge, Bewirtschaftungskosten, den Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Angenommen, das Haus erzielt jährlich 18.000 € Miete, die Bewirtschaftungskosten liegen bei 2.000 € und der Liegenschaftszinssatz beträgt 2,5 %. Damit berechnet sich der Wert durch Kapitalisierung des Reinertrags. Zusätzlich wird der Bodenwert auf Grundlage des amtlichen Bodenrichtwerts angesetzt. Der so ermittelte Grundstückswert wird für Steuerfestsetzungen wie Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer genutzt. Bei Betriebsvermögen gelten oft gesonderte Regelungen, etwa das vereinfachte Ertragswertverfahren.