BGH verneint „Drei-Angebote-Regel“ im WEG-Recht: Mehr Handlungsspielraum für Wohnungseigentümergemeinschaften

Mit Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) hat der Bundesgerichtshof eine für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter und Beiräte äußerst praxisrelevante Grundsatzentscheidung getroffen. Der BGH stellt klar: Vor der Beschlussfassung über Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen besteht grundsätzlich keine Pflicht, mehrere oder gar drei Vergleichsangebote einzuholen. Damit verabschiedet sich das höchste deutsche Zivilgericht von einer in der Praxis weit verbreiteten Auffassung, die über Jahre hinweg zahlreiche Anfechtungsverfahren geprägt hat. Was es laut BGH stattdessen zu beachten gilt, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Bisherige Praxis: Vergleichsangebote galten nahezu als Pflicht

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften hatte sich die Vorstellung verfestigt, dass vor größeren Reparatur-, Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen zwingend mehrere Angebote eingeholt werden müssten. Zahlreiche Gerichte hatten Beschlüsse in der Vergangenheit allein deshalb für fehlerhaft gehalten, weil keine ausreichenden Vergleichsangebote vorlagen. In der Verwaltungspraxis entwickelte sich daraus faktisch eine „Drei-Angebote-Regel“, obwohl eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage hierfür nie existierte. Dies führte nicht selten zu Verzögerungen bei dringend erforderlichen Maßnahmen. Insbesondere in Zeiten von Fachkräftemangel und langen Wartezeiten im Handwerk war die Beschaffung mehrerer vergleichbarer Angebote häufig nur schwer umzusetzen.

Der Fall vor dem Bundesgerichtshof

Dem Verfahren lag eine Eigentümergemeinschaft zugrunde, die verschiedene Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschlossen hatte. Hierzu gehörten unter anderem Fensterarbeiten sowie Glas- und Malerarbeiten. Die Gemeinschaft verzichtete auf die Einholung weiterer Angebote, weil mit den beauftragten Unternehmen bereits langjährige positive Erfahrungen bestanden. Einzelne Eigentümer hielten die Beschlüsse deshalb für rechtswidrig und erhoben Anfechtungsklage.

Der Bundesgerichtshof nutzte den Fall, um die bislang umstrittene Rechtsfrage grundlegend zu klären. Nach Auffassung des BGH kommt es nicht darauf an, wie viele Angebote vorliegen. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage treffen können. Die Eigentümer müssen in der Lage sein, die Wirtschaftlichkeit, Zweckmäßigkeit und Angemessenheit einer Maßnahme sachgerecht zu beurteilen. Vergleichsangebote können hierfür ein geeignetes Mittel sein, sind jedoch nicht die einzige Möglichkeit. Der Bundesgerichtshof betont damit den bereits aus früheren Entscheidungen bekannten Grundsatz, dass Wohnungseigentümer bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung einen Beurteilungs- und Ermessensspielraum besitzen. Entscheidend bleibt, dass die Entscheidung nachvollziehbar, wirtschaftlich vertretbar und ausreichend vorbereitet ist.

Vielfältige Begründungen abseits von Vergleichsangeboten zulässig

Der Fall zeigt, dass der Umstand, dass ein Handwerksunternehmen aus vergangenen Aufträgen bereits "bekannt und bewährt" ist, nach Ansicht des Bundesgerichtshofes als Begründung für neue Auftragsarbeiten ausreicht – auch in Ermangelung von Vergleichsangeboten. Gerade bei regelmäßig tätigen Handwerksbetrieben verfügen Eigentümergemeinschaften häufig über langjährige Erfahrungen hinsichtlich Qualität, Zuverlässigkeit, Termintreue und Service.

Der BGH macht deutlich, dass solche Erfahrungen bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden dürfen. Die Wirtschaftlichkeit einer Vergabe bemisst sich nicht ausschließlich am niedrigsten Preis. Auch Faktoren wie Verlässlichkeit, Qualität der Ausführung, kurzfristige Verfügbarkeit oder positive Erfahrungen aus früheren Projekten können eine Rolle spielen. Selbst ein höherer Preis muss daher nicht automatisch gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung sprechen.

Keine Freikarte für unzureichend vorbereitete Beschlüsse

Das Urteil bedeutet allerdings keineswegs, dass Eigentümergemeinschaften künftig ohne ausreichende Prüfung Aufträge vergeben dürfen. Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Entscheidungsgrundlage ausdrücklich bestätigt. Auch künftig müssen Umfang, Notwendigkeit und voraussichtliche Kosten einer Maßnahme nachvollziehbar ermittelt werden. Die Eigentümer müssen über ausreichende Informationen verfügen, um eine sachgerechte Entscheidung treffen zu können. Fehlt eine solche Grundlage, kann ein Beschluss weiterhin anfechtbar sein.

Vergleichsangebote bleiben daher weiterhin ein sinnvolles und häufig empfehlenswertes Instrument – sie sind lediglich nicht mehr zwingend Voraussetzung jeder Beschlussfassung.

Was Eigentümer, Beiräte und Verwalter jetzt beachten sollten

Die Entscheidung schafft spürbar mehr Flexibilität bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen. Verwalter können künftig stärker auf die konkreten Umstände des Einzelfalls eingehen und müssen nicht zwingend mehrere Angebote beschaffen, wenn hierfür kein sachlicher Mehrwert besteht. Gleichzeitig steigt jedoch die Bedeutung einer sorgfältigen Dokumentation. Wer auf Vergleichsangebote verzichtet, sollte nachvollziehbar festhalten, weshalb die gewählte Entscheidungsgrundlage ausreichend war. Eine transparente Vorbereitung der Beschlussfassung kann so vor späteren Anfechtungsklagen schützen.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs markiert einen wichtigen Wendepunkt im Wohnungseigentumsrecht. Die lange Zeit faktisch praktizierte „Drei-Angebote-Regel“ gehört der Vergangenheit an. Künftig steht nicht die Anzahl der Angebote im Vordergrund, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage. Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten dadurch mehr Handlungsspielraum, gleichzeitig aber auch mehr Verantwortung für eine sorgfältige Vorbereitung ihrer Beschlüsse.

Nach dem Urteil sollten Eigentümergemeinschaften nicht vorschnell davon ausgehen, dass Vergleichsangebote generell entbehrlich sind. Vielmehr ist in jedem Einzelfall zu prüfen, welche Informationen für eine sachgerechte Entscheidung erforderlich sind. Besonders bei kostenintensiven Maßnahmen oder technisch komplexen Sanierungen kann die Einholung mehrerer Angebote weiterhin sinnvoll oder sogar geboten sein. Entscheidend bleibt, dass die Eigentümer über eine belastbare Entscheidungsgrundlage verfügen.