BGH: Untervermietung darf nicht zur Gewinnerzielung dienen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) die Grenzen der zulässigen Untervermietung konkretisiert. Ein Mieter kann sich zwar auf ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung berufen, wenn er dadurch etwa seine eigenen Mietkosten während eines längeren Auslandsaufenthalts reduzieren möchte. Der gesetzliche Anspruch auf Untervermietung nach § 553 BGB berechtigt jedoch nicht dazu, mit der Wohnung dauerhaft Gewinne zu erzielen.

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter eine Zweizimmerwohnung in Berlin zunächst für eine Nettokaltmiete von 460 Euro monatlich angemietet. Wegen eines längeren Auslandsaufenthalts durfte er die Wohnung zeitweise untervermieten. Nachdem sich sein Auslandsaufenthalt verlängert hatte, vermietete er die Wohnung erneut unter, ohne hierfür die erforderliche Erlaubnis der Vermieterin einzuholen. Die vereinbarte Nettokaltmiete für die Untermieter betrug 962 Euro monatlich, hinzu kamen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.

Der BGH stellte klar: Das berechtigte Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB kann darin liegen, die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen zu reduzieren. Eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung wird von diesem Interesse jedoch nicht mehr getragen. Maßgeblich ist dabei nicht schlicht ein Vergleich zwischen Haupt- und Untermiete; entscheidend sind die konkreten wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmieters.

Ordentliche Kündigung wegen unerlaubter, gewinnbringender Untervermietung

Neben der fehlenden Berechtigung zur gewinnbringenden Untervermietung war im konkreten Fall entscheidend, dass der Mieter die Wohnung ohne die erforderliche Erlaubnis der Vermieterin weitervermietet hatte. Der BGH bestätigte deshalb die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Verletzung mietvertraglicher Pflichten.

Wichtig ist die Abgrenzung: Die Entscheidung bestätigt nicht die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung. Die Vermieterin hatte zwar sowohl fristlos als auch ordentlich gekündigt. Maßgeblich für die Beendigung des Mietverhältnisses war jedoch die ordentliche Kündigung. Der Fall zeigt zugleich, dass die Höhe der Untermiete nicht isoliert betrachtet werden kann. Die 962 Euro Nettokaltmiete lagen deutlich über der eigenen Nettokaltmiete des Hauptmieters von 460 Euro. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts überschritt die verlangte Untermiete zudem die dort maßgebliche Grenze der Mietpreisbremse.

Was bedeutet das Urteil für Mieter und Vermieter?

Für Mieter bestätigt der BGH zunächst, dass Untervermietung weiterhin möglich ist, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Insbesondere ein längerer Auslandsaufenthalt oder der Wunsch, die eigene finanzielle Belastung zu reduzieren, kann ein solches Interesse begründen. Eine Untervermietung sollte jedoch stets mit der erforderlichen Zustimmung des Vermieters erfolgen. Wer die Wohnung ohne Erlaubnis und zugleich mit erheblichem Gewinn weitervermietet, setzt sich einem erheblichen Kündigungsrisiko aus.

Für Vermieter schafft das Urteil mehr Klarheit darüber, wo die Grenzen des Anspruchs auf Untervermietung liegen. Eine Zustimmung zur Untervermietung muss nicht dazu führen, dass der Mieter aus der Wohnung ein Geschäftsmodell macht. Bei Anhaltspunkten für eine deutlich über den eigenen Aufwendungen liegende Untermiete kann geprüft werden, ob die Voraussetzungen für eine Versagung der Zustimmung oder – bei bereits erfolgter unerlaubter Untervermietung – für mietrechtliche Konsequenzen vorliegen. Allerdings bedeutet das Urteil nicht, dass jede Abweichung zwischen Haupt- und Untermiete automatisch eine Kündigung rechtfertigt. Entscheidend bleiben die konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere die wohnungsbezogenen Aufwendungen, die Vereinbarungen mit dem Vermieter und die Höhe sowie die Umstände eines etwaigen Überschusses.

Der BGH zieht eine klare Grenze zwischen zulässiger Kostenentlastung und unzulässiger Gewinnerzielung. Wer untervermietet, darf seine eigenen wohnungsbezogenen Kosten auffangen – der gesetzliche Anspruch aus § 553 BGB verschafft ihm jedoch keinen Anspruch darauf, mit der Wohnung dauerhaft Gewinne zu erwirtschaften.